Les fiches conseils

L’achat d’une résidence principale neuve

Le prêt PASS FONCIER®

PASS FONCIER® : les principes du prêt

Il existe une nouvelle forme de prêt aidé, le PASS FONCIER®, destiné à permettre aux primo-accédants d’acheter un appartement dans un immeuble neuf en bénéficiant d’un taux réduit de TVA.

Les conditions d’octroi du prêt PASS FONCIER®
Pour bénéficier du prêt PASS FONCIER®, le ménage accédant doit répondre aux conditions suivantes, posées par la Loi :
• Être primo-accédant, c’est-à-dire n’avoir jamais été propriétaire de sa résidence principale durant les deux années précédant l’offre de prêt PASS FONCIER® ;
• Destiner le logement à l’usage de résidence principale ;
• Bénéficier d’une aide à l’accession sociale d’une ou plusieurs collectivités ;
• Disposer de revenus qui ne dépassent pas les plafonds suivants :

Attention ! Pour bénéficier du prêt PASS FONCIER®, les acquéreurs doivent également, le cas échéant, répondre aux critères d’éligibilité fixés par la collectivité qui accorde l’aide à l’accession sociale.

Les caractéristiques du prêt PASS FONCIER®

Montant : Le montant du prêt PASS FONCIER® est plafonné comme suit :

Pour les opérations engagées à compter du 29 juillet 2010, les montants de prêts sont modifiés :

Durée : Le remboursement du prêt PASS FONCIER® est d’abord différé pendant une durée égale à la plus longue durée des autres prêts (hormis du PTZ), dans la limite de 25 ans. Après cette période différé, suit la période d’amortissement fixée à 10 ans.
Pendant toute la durée du prêt, l’acquéreur peut rembourser le capital restant dû sans devoir aucune pénalité.

Taux : Pendant la période du différé de remboursement, le taux nominal annuel est de 1,25 % par an lorsque l’accédant est salarié du secteur assujetti à la participation des employeurs à l’effort de construction ; 2,5 % par an dans les autres cas. A l’issue de la période de différé, le taux nominal annuel d’amortissement du prêt est égal à 4,5 % par an.

NB : En cas de vente du bien, le contrat de prêt est résilié de plein droit entrainant l’exigibilité immédiate et intégrale des sommes dues au prêteur.

Les droits et obligations attachés au prêt PASS FONCIER®

TVA à 5,5 % : L’octroi du prêt PASS FONCIER® permet au ménage accédant de bénéficier du taux réduit (5,5 %) de TVA.

Attention ! Si le logement n’est plus destiné à la résidence principale du ménage accédant (ex. : vente), ce dernier devra verser un complément d’impôt correspondant à la différence entre le taux réduit de TVA (5,5 %) et le taux normal (19,6 %). Toutefois, il bénéficie d’un abattement d’un 1/10e par année de détention du bien au-delà de la 5e année suivant l’acquisition du logement. En cas de vente du bien au-delà des 15 ans suivant l’acquisition du bien, aucun complément d’impôt ne sera dû.

Cumuls possibles : Ce prêt aidé peut être cumulé avec :
• un prêt à taux zéro doublé, voire majoré selon le niveau de ressources des acquéreurs ;
• le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt souscrits au titre de l’acquisition de la résidence principale, voire avec majoration pour les logements « BBC » ;
• le prêt d’accession sociale (PAS).
En revanche, il n’est pas cumulable avec le prêt « Accession » du 1% Logement.

Garanties de rachat et de relogement : Une garantie de rachat et de relogement est accordée au ménage accédant bénéficiant d’un prêt PASS FONCIER®. Ces garanties font l’objet d’une rubrique spécifique « la sécurisation des acquéreurs en prêt PASS FONCIER® ».

PASS FONCIER® : la sécurisation des acquéreurs

Depuis mars 2009, il existe un nouveau prêt aidé, le prêt PASS FONCIER®, destiné aux primo-accédants, bénéficiant d’une aide à l’accession sociale et répondant à des plafonds de ressources.
Les conditions d’octroi de ce prêt différé, ainsi que ses caractéristiques, mais également les droits et obligations qui y sont attachés, sont exposés dans la rubrique « le prêt PASS FONCIER® ».
Le ménage accédant à qui un prêt PASS FONCIER® a été accordé, bénéficie d’un dispositif de sécurisation constitué d’une garantie de rachat et d’une garantie de relogement.

Conditions de mise en œuvre de ces garanties : Conditions : Pour bénéficier de ces garanties, les conditions suivantes doivent être cumulativement réunies :
1. l’accédant doit être de bonne foi ;
2. le logement doit être occupé à titre de résidence principale ;
3. le taux d’effort de l’accédant doit être supérieur ou égal à 40% sur une période de 3 mois précédant la demande ;
4. l’un des trois événements ci-après doit s’être produit dans le délai d’un an précédant cette demande : décès, chômage ; invalidité.
Attention ! Les cas de mobilité professionnelle et de séparation ne permettent pas de mettre en œuvre de ces garanties. 5. Pour le bénéfice de la garantie de relogement, il est imposé une 5e condition : les revenus de l’accédant ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources suivants :

Ces garanties peuvent être mises en œuvre à la demande des bénéficiaires, par lettre recommandée avec avis de réception, pendant la durée de différé si, au jour de la demande, les bénéficiaires remplissent les conditions précédemment exposées.

Bénéficiaires : Ces garanties bénéficient à l’accédant ou, en cas de décès de celui-ci, à ses descendants directs ou son conjoint occupant le logement au jour du décès, mais également au concubin de l’accédant ou au partenaire avec lequel l’accédant a conclu un pacte civil de solidarité.

La garantie de rachat : La garantie de rachat prend fin à l’issue de la durée de différé. Elle consiste en le rachat du logement à un prix égal à 80 % du prix d’acquisition, diminué de 1,5 % au plus par année écoulée à partir de la 6e année suivant celle au cours de laquelle la vente initiale a eu lieu, et minoré des frais des réparations.

La garantie de relogement : Elle consiste à proposer au ménage accédant trois offres de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, dans un délai de 6 mois à compter de la demande de mise en jeu de cette garantie, par lettre recommandée avec A.R. Le ménage accédant dispose d’un délai d’un mois à compter de chacune des offres pour l’accepter. A l’expiration du délai d’un mois à compter de la dernière offre, la garantie cesse de s’appliquer si le ménage accédant n’a pas accepté l’une des trois offres qui lui ont été proposées.

Autres sujets dans L’ACHAT D’UNE RÉSIDENCE PRINCIPALE NEUVE :

Le prêt à taux zéro
Le crédit d’impôt TEPA sur les intérêts d’emprunt
Les aides spécifiques aux logements neufs « BBC2005 »
Le crédit d’impôt en faveur du développement durable