Les fiches conseils

L’achat d’une résidence principale neuve

Le crédit d’impôt TEPA sur les intérêts d’emprunt

LE CRÉDIT D’IMPÔT TEPA SUR LES INTÉRÊTS D’EMPRUNT : mode de fonctionnement

La Loi TEPA de 2007 a créé un crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt souscrits en vue de l’acquisition d’une résidence principale.

Qui peut en bénéficier ?

Peuvent prétendre au crédit d’impôt TEPA les contribuables domiciliés en France, y compris dans les DOM, qui souscrivent un ou plusieurs emprunts en vue de l’acquisition ou de la construction de leur résidence principale, quelles que soient leurs ressources.

Quel type d’acquisition ?

Le crédit d’impôt s’applique aux emprunts souscrits en vue de l’acquisition ou de la construction de la résidence principale du contribuable. Il s’applique aux acquisitions (acte de vente notarié) de logement neuf ou ancien, réalisées depuis le 6 mai 2007, qu’il s’agisse ou non d’une première accession à la propriété.

Quels types d’emprunt ?

Sont exclus les emprunts affectés au remboursement en tout ou partie d‘autres crédits (ex. : prêts familiaux, prêts à la consommation, etc.). Seuls les prêts immobiliers délivrés par un établissement financier ouvrent droit au crédit d’impôt. Sont également éligibles au crédit d’impôt les prêts complémentaires qui concourent au financement de l’acquisition et notamment :
• les « prêts relais » ou « prêt achat-revente » ou équivalents ;
• les prêts aidés cumulables avec le crédit d’impôt (prêt d’accession sociale, prêt épargne-logement,…).

Quels intérêts ?

N’entrent pas dans l’assiette du crédit d’impôt les frais d’emprunt et cotisations d’assurance contractées en vue de garantir le remboursement des prêts. Y entrent les intérêts des sommes remboursées aux organismes En VEFA, les intérêts dits « intercalaires », c’est-à-dire les intérêts dus au titre des sommes débloquées avant la livraison du logement, constituent des intérêts éligibles au crédit d’impôt. Sont également inclus dans l’assiette du crédit d’impôt, lorsqu’ils font partie des montants empruntés et dès lors qu’ils constituent des frais engagés en vue de l’acquisition d’un capital immobilier, les intérêts afférents :
• aux honoraires qui correspondent à l’acquisition, à titre gratuit ou onéreux, de l’immeuble lui-même ;
• aux droits d’enregistrement acquittés lors de cet achat.

Quelle durée ?

Le crédit d’impôt porte les intérêts payés au titre des 5 premières annuités de remboursement du prêt immobilier.
Important ! Pour les logements neufs bénéficiant du label « BBC 2005 », cette période est portée de 5 à 7 ans.

Quel montant ?

Taux : Le taux du crédit d’impôt varie selon les années et les caractéristiques du logement. Le taux le plus important est celui applicable au titre de la première annuité, le taux moindre concerne les années suivantes.

Plafond annuel : Son montant ne peut excéder, au titre de chaque année d’imposition, les plafonds suivants :
• 3 750 € pour un célibataire,
• 7 500 € pour un couple.
Ces montants sont majorés de 500 € par personne à charge ou de 250 € lorsqu’il s’agit d’un enfant réputé à charge égale de l’un et l’autre de ses parents.
Attention ! L’excédent éventuel ne peut être reporté sur une année ultérieure.

Quand le crédit d’impôt s’applique-t-il ?

Le crédit d’impôt est accordé chaque année jusqu’à celle au cours de laquelle intervient le versement des intérêts afférents à la dernière des cinq annuités de remboursement prises en compte. Le point de départ du décompte des cinq premières annuités éligibles s’entend de la date de première mise à disposition des fonds par le prêteur (et non de la date de l’offre de prêt par le prêteur ou celle de la conclusion du contrat), puis de date à date à partir de celle-ci. En cas de prêts multiples (ex. : prêt–relais), le point de départ de ces annuités s’entend de la date de mise à disposition des fonds par le prêteur au titre du premier des deux prêts.
Important ! En VEFA, le point de départ de la première annuité s’entend, à la demande du contribuable,
• soit de la date de la première mise à disposition partielle des fonds par le prêteur et non la date de déblocage intégral ;
• soit de la date d’achèvement ou de livraison du logement.
Pour les prêts souscrits en cours d’année, le montant du crédit d’impôt sera calculé au prorata.

Cumuls possibles

Le crédit d’impôt peut être cumulé avec d’autres aides en faveur de l’accession à la propriété et notamment les prêts aidés (prêt à taux zéro, prêt d’accession sociale, prêt PassFoncier®, etc.).

LE CRÉDIT D’IMPÔT TEPA SUR LES INTÉRÊTS D’EMPRUNT : exemples

La Loi TEPA de 2007 a créé un crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt souscrits en vue de l’acquisition d’une résidence principale, pour l’application duquel vous trouverez ci-après deux exemples.

En VEFA, le point de départ de la première année au cours de laquelle l’acquéreur pourra bénéficier du crédit d’impôt, peut correspondre, à la demande du contribuable,
• soit de la date de la première mise à disposition partielle des fonds par le prêteur et non la date de déblocage intégral ;
• soit de la date d’achèvement ou de livraison du logement.

Prenons le cas d’un couple, qui acquiert le 1er juillet 2007 un logement en état futur d’achèvement, dont la livraison est prévue au 1er octobre 2008. Il verse des intérêts dits « intercalaires » entre le 1er juillet 2007 et le 1er octobre 2008. Le montant des intérêts « intercalaires » versés en 2007 est de 1500 euros.

Exemple « Mise à disposition partielle des fonds » :
Le couple choisit de bénéficier immédiatement du crédit d’impôt dès l’année de mise à disposition partielle des fonds en mentionnant sur sa déclaration des revenus de l’année 2007 une somme de 1500 euros correspondant aux intérêts « intercalaires » versés en 2007.

Exemple « Livraison » :
Le même couple choisit de différer le bénéfice du crédit d’impôt jusqu’à la date de livraison du logement (1er octobre 2008). Il ne mentionne, sur sa déclaration des revenus de l’année 2007, aucune somme au titre des intérêts « intercalaires » versés en 2007.
Lors du dépôt de sa déclaration des revenus de l’année 2008, il mentionne une somme de 2 988 euros correspondant aux intérêts versés en 2008, après la livraison de l’immeuble qu’il affecte immédiatement à son habitation principale (octobre 2008).
En effet, dans ce cas, les intérêts intercalaires n’ouvrent pas droit au crédit d’impôt.
Cette somme de 2 988 euros ouvre droit au crédit d’impôt au taux de 40 %. Il en est de même, dans la limite de 7 500 euros) de la somme de 8 742 euros versée en 2009 au titre des neuf premières mensualités. Les intérêts versés au titre des trois dernières mensualités de l’année 2009 n’ouvrent pas droit pas au crédit d’impôt au taux de 20 % dès lors que le plafond annuel a déjà été atteint.

Dans cette situation, l’application différée du crédit d’impôt a ainsi pour effet de retarder le bénéfice de l’avantage fiscal mais d’en augmenter substantiellement le montant.

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