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Les diagnostics immobiliers

Les diagnostics immobiliers

Pour protéger l’acquéreur immobilier, la Loi a prévu la réalisation obligatoire de plusieurs diagnostics immobiliers préalablement à la vente d’un logement, voire à sa mise en location.

Depuis 2007 ces diagnostics sont regroupés dans un document dénommé « dossier de diagnostic technique » (ci-après « DDT »), qui doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte de vente d’un logement.

Les différents diagnostics immobiliers :

Les diagnostics immobiliers composant le DDT sont les suivants :
• le constat de risque d’exposition au plomb ;
• l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante ;
• l’état relatif à la présence de termites ;
• l’état de l’installation intérieure de gaz ;
• l’état des risques naturels et technologiques ;
• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• l’état de l’installation intérieure d’électricité ;
• le document suivant le contrôle des installations d’assainissement non collectif.
Le métrage du bien, ou diagnostic « Loi Carrez », ne rentre pas dans la composition du DDT.

Dans quels cas sont-ils requis ?

Le DDT ne comporte pas nécessairement les 8 diagnostics qui le composent. Sa composition varie selon l’ancienneté de l’immeuble et de ses installations ainsi que le lieu de situation de l’immeuble.
Attention ! Ces diagnostics ont une durée de validité.

La plupart des diagnostics immobiliers concerne les immeubles existants. Cependant, certains s’imposent aux logements neufs tels que l’état des risques naturels et technologiques et le DPE, étant précisé que ce dernier doit être remis à l’acquéreur lors de la livraison, et non lors de la vente, compte tenu des spécificités de la vente en l’état futur d’achèvement (vente sur plans). Rappelons également que certains diagnostics immobiliers doivent être joints au contrat de location :
• le DPE ;
• l’état des risques naturels et technologiques ;
• le constat de risque d’exposition au plomb.
Enfin, depuis mars 2009, la Loi impose de mentionner dans le bail la surface habitable du logement loué.

Les sanctions :

Ces diagnostics immobiliers permettent au vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés à laquelle il est tenu. Faute de les réaliser, le vendeur sera donc tenu de cette garantie. Parfois, il s’expose à une amende (ex. : l’état relatif à la présence de termites). Dans d’autres cas, en son absence, l’acquéreur peut demander la résolution du contrat ou une diminution de prix (ex. : état des risques). Enfin, soulignons que le DPE n’a qu’une valeur informative.

Qui peut les établir ? Les diagnostiqueurs

À l’exception de l’état des risques naturels et technologiques, les diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur indépendant et impartial, assuré et dont les compétences ont été certifiées. Il n’existe pas de liste qui regroupe les diagnostiqueurs certifiés. Pour les connaitre, il faut contacter l’un des organismes de certification accrédités par le Cofrac en matière de "Certification de personnes dans le domaine du diagnostic immobilier" pour être orienté vers un diagnostiqueur certifié.

Le coût/Les aides :

Les tarifs ne sont pas encadrés. Ils sont donc très variables d’un professionnel à l’autre, d’une région à une autre. Mieux vaut donc comparer.
Notons que, pour les bailleurs propriétaires soumis au régime micro-foncier (revenus annuels tirés de la location inférieurs à 15 000 €), le coût de ces diagnostics est inclus dans l’abattement forfaitaire prévu dans le cadre de ce régime (déduction spécifique de 30 % des loyers).
Enfin, depuis le 01.01.2009, le crédit d’impôt relatif au développement durable (art. 200 quater du Code général des impôts) est étendu aux propriétaires bailleurs qui réalisent un DPE en dehors des cas obligatoires prévus par la Loi (50 % de dépenses relatives au DPE).